大时代系列五工业二级市场泉州为何多年不敌

题引：

浙江温州与福建泉州一直被视为中国民营经济城市的明珠，温州是浙江老三，泉州多年来稳居福建GDP榜首。这两个没有什么所谓先天政治、地缘与外部扶持因素独立发展起来的城市，经过十几年的发展，分别走出了自己的城市风格，温州脱实向虚，而泉州立足实体经济。

奇怪的是，两地各项主要经济指标几乎都相近，单就数据上看工业方面泉州远超温州，但在工业二级市场上温州多年来都强势吊打泉州，是数据骗了人？还是另有可挖掘的“价值点”？本文将简析两个城市工业市场表现反差巨大的原因。笔者认为，除了本身市场供需关系这一主因外，与周期发展阶段的不同以及城市自身的因素亦有密切关系。

一、泉州工业表现仅是表面数据风光？

泉州与温州两市在人口、面积、城镇化水平等方面基本都旗鼓相当。但在年~年间，泉州的经济总量逐步领先温州，尤其是在规模以上工业产值/全国百强县数量/上市公司数量/工业增加值与规模工业利润等方面远胜于温州，工业方面的各项指标温州只有泉州不到4成的比例，工业增加值与GDP的比值泉州位于全国第一，温州位列11。至少从数据上，泉州的工业发展可以用繁华来形容，可真实的工业市场也如数据一般风光无限？

表1（数据来源：国家统计局/政府信息公开网等公开信息渠道）

二、市场表现惨淡，温州工业二级市场反而一再吊打泉州

表2（数据来源：淘宝司法拍卖）

年淘宝数据中工业资产已结束的司法上拍记录中泉州个，温州个，剔除流拍/撤回/中止等因素抽取成交数据做参考。如上表所示：泉州整体上拍卖总量比温州低41%，成交折扣低41%，成交率低11%，温州平均每亩工业用地均价高出泉州近一倍。不论是工业成交价，平均溢价率，竞争程度，平均工业用地价格等方面两地相距甚远，笔者特意收集了报名人数/出价次数/围观人数这3组数据，发现几乎温州溢价在%以上的工业拍品都会有至少3人以上哄抢的场景，完全可以用“网红”来形容温州的工业二级市场。

各项主要经济指标几近相同的两个城市，尤其泉州的工业数据如此亮眼的基础上，为何工业资产的真实二级市场表现差距甚远？

表3部分温州成交工业地价抽样（数据来源淘宝司法拍卖，由后稷投资评估部汇总整理）

三、从繁荣走向没落，工业差距背后的心酸

原因一供应端---温州“物以稀为贵”

表4（年-年温州建设用地一级市场供应数据明细）数据来源：温州市国土资源局/中国自然资源部/温州市统计局（单位：公顷）

表4一定程度上反应了温州年-年工业用地一级市场供应整体呈收紧态势；另根据两市公布的土地利用总体规划调整方案（-年）来看主要规划控制指标的不同：

?：总量指标

截至年，泉州建设用地总规模控制在.46万亩以内，城镇工矿用地控制在.90万亩；温州建设用地总规模控制在.02万亩以内，仅为泉州的65%，城镇工矿用地规模控制78.02万亩，为泉州的75%；

?、增量指标

泉州全市新增建设用地总量不超过48.09万亩；温州不超过36.01万亩；

?、人均指标

泉州人均城镇工矿用地控制在㎡以内；温州为90㎡以内；

就全年的用地规划而言，温州供应总量中增量占比15.55%；消化“批而未供”土地、盘活存量土地和其他用地占比84.45%。总体上，泉州的工矿用地不论在总量、增量、人均指标等方面都远高于温州；温州呈现出总量供应紧缺，增量严控，存量尚有空间的局面，供应端的稀缺直接造成了温州当前工业市场火热的情况。

笔者所任职的后稷投资一直密切

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